¿Quedarse con la casa y rentarla, o venderla?
La pregunta de la mudanza que nadie calcula bien. Compare los dos caminos lado a lado: lo que cada uno aporta a la próxima vivienda, lo que cuesta cada uno al mes con su casa anterior ganando renta, y dónde queda su patrimonio a los 5 y 10 años.
Su vivienda actual
Si se vuelve una renta, ¿quién la maneja?
El siguiente paso
Pago inicial si vende
Supuestos
El intercambio, lado a lado
El intercambio clásico: quedarse cuesta ≈ $591/mes más hoy, y lo deja ≈ $235,259 adelante al año 10
Posición neta en diez años; los puntos marcan los años 5 y 10 de la tabla
Si vende
Si se queda y renta
Efectivo para la próxima vivienda
$168,500 de la venta
$65,000 de ahorros
Pago de la próxima vivienda (todo incluido)
$3,974/mes
$4,824/mes
Ingreso neto de renta de la casa anterior
—
+$259/mes
Su costo mensual total
$3,974/mes
$4,565/mes
Viviendas suyas
1
2
Posición neta, año 5
$59,466
$176,239
Posición neta, año 10
-$29,522
$205,737
Menos del 20% de inicial en el camino de quedarse agrega seguro hipotecario al pago nuevo; se elimina cuando el equity crece. Un préstamo puente o un HELOC contra su vivienda actual puede subir el inicial.
La posición neta cuenta el equity de las viviendas y los saldos invertidos, menos el efectivo puesto y los costos netos de vivienda desde la mudanza, con los valores creciendo a su tasa de apreciación, las rentas a su tasa de crecimiento, los impuestos, el seguro y las cuotas de la HOA siguiendo el valor de cada vivienda, y el dinero invertido acumulándose a su retorno elegido. Son estimados según sus datos, no una cotización, un avalúo, ni asesoría fiscal o de inversión.
¿Le gustan los números? Hágalos realidad.
Estos son estimados honestos basados en promedios nacionales. Su cotización real viene de prestamistas compitiendo por su expediente, y obtenerla no cuesta nada.
Respuestas directas
¿Por qué me quedaría con mi casa anterior en lugar de venderla?
Normalmente por la hipoteca que trae. Si usted aseguró una tasa baja hace años, ese préstamo es un activo que nadie le va a volver a dar: la casa puede rentarse por más de lo que cuesta mantenerla, construyendo equity en dos propiedades mientras un inquilino paga una de ellas. La calculadora cotiza exactamente ese intercambio, incluyendo lo que los costos de venta se habrían llevado.
¿Puedo calificar para la hipoteca nueva quedándome con la anterior?
Muchas veces, sí. Los prestamistas suelen contar la mayor parte de la renta esperada de su casa anterior como ingreso para calificar, lo que compensa su pago de hipoteca, y las opciones DSCR pueden refinanciar la casa anterior con base en su propia renta sin afectar sus números personales. Este es justo el tipo de expediente que un bróker estructura bien, y lo revisamos antes de que usted haga ofertas.
¿De dónde sale el pago inicial si no vendo?
De tres lugares: ahorros, un HELOC contra el equity de su casa actual, o un préstamo puente, que además puede diferir pagos hasta que usted decida qué hacer con la casa anterior. Parte del trabajo de la calculadora es mostrar qué pago inicial necesita el camino de quedarse, para que pueda cotizar esas opciones contra vender.
¿Y los impuestos cuando al fin venda la casa rentada?
Este es el punto para tomar en serio. Vender una residencia principal puede excluir de impuestos una buena parte de la ganancia, y convertir la casa en renta por suficiente tiempo puede reducir o perder esa exclusión, además de sumar la recuperación de depreciación. No mata el camino de quedarse, pero pertenece a la decisión: corra los números aquí y luego llévele esta pregunta exacta a su contador antes de comprometerse.
¿De verdad estoy listo para ser arrendador?
Respuesta honesta: es un trabajo de medio tiempo o una cuota de administración, y el porcentaje de vacancia y mantenimiento de la calculadora existe para que usted cotice esa realidad y no la fantasía. Hay gente que lo disfruta. Hay gente que lo odia tanto que una venta limpia vale dinero real. Los números le dicen lo que cuesta la decisión; solo usted sabe lo que valen sus fines de semana.
¿Esto también sirve para mudarse a algo más chico?
Completamente. Ponga un precio menor para la próxima casa y corre la misma comparación: lo de la venta podría comprar la próxima casa casi de contado, o quedarse con la casa grande como renta podría fondear el pago de la chica. Quienes se reducen con hipotecas muy pagadas suelen encontrar el camino de quedarse sorprendentemente fuerte.
Dos minutos. Sin compromiso. Números reales.
Gane el camino que gane, nosotros lo financiamos: la próxima casa, el puente y la renta.
Guthix Lending • NMLS# 2672037 · Los resultados de la calculadora son estimados solo con fines ilustrativos, basados en sus datos y en tasas promedio nacionales. No son una cotización, una preaprobación ni un compromiso de préstamo. Su tasa, pago y elegibilidad reales dependen de su solicitud completa, su crédito y la propiedad. No todos los prestatarios calificarán.